De beleggingsmarkt in Groningen
Datum: 09 juli 2024 · Categorie: Verkoop
De stad Groningen kent vanouds een grote hoeveelheid huurwoningen. Hierbij maken wij onderscheid tussen woningen die verhuurd worden door een van de woningcorporaties en door andere verhuurders. Deze andere verhuurders zijn dan bijvoorbeeld pensioenfondsen, particuliere vastgoedbeleggers en ouders die hebben gekocht voor (studerende) kinderen. Volgens de data van het CBS en de gemeente Groningen zijn er in de gemeente Groningen circa 118.500 woningen waarvan er 34.000 woningen zijn die verhuurd worden door niet woningcorporaties. En over exact die markt gaat deze woningmarktblog.
In de afgelopen jaren is de beleggingsmarkt extra onder de aandacht gekomen na een forse opleving van de markt in de jaren 2017 tot en met 2021. Naast een enkeling die hoopte snel geld te verdienen waren dit vooral ondernemers die zelf probeerden een pensioenvoorziening te realiseren. De combinatie van extra regelgeving en een fors stijgende hypotheekrente hebben de markt laten afkoelen. Hieronder probeer ik de verschillende veranderingen te beschrijven. Als makelaar maken wij bij beleggingswoningen in Groningen primair het onderscheid tussen studentenwoningen en woningen die regulier verhuurd worden. Bij woningen die verhuurd worden aan studenten speelt ook extra wet- en regelgeving, maar dat blijft in deze blog buiten beschouwing. Mochten hier vragen over zijn neem dan gerust contact met ons op.
Het meest in het oog springende element in de gemeente Groningen is de zogenaamde opkoopbescherming. In 2022 is afgesproken dat woningen met een WOZ waarde onder een bepaalde grens (€355.000 vanaf 1 januari 2024) niet meer gekocht mogen worden voor de verhuur. Hierop is een uitzondering mogelijk voor onder andere 1e en 2e graads familie. Ook woningen die al verhuurd zijn ten tijde van verkoop zijn uitgezonderd van deze regelgeving.
In het verleden werden verhuurde woningen net als reguliere koopwoningen aangeslagen voor het verlaagde tarief van de overdrachtsbelasting. Vanaf 2021 geldt voor woningen die niet zelf bewoond gaan worden door de koper het hoge tarief van de overdrachtsbelasting van thans 10,4%. Vanwege het kostenverhogende aspect drukt dit de waarde van verhuurde woningen.
Naast de hogere overdrachtsbelasting is er een nieuwe systematiek ontwikkeld voor de inkomsten uit sparen en beleggen te belasten(vermogen box 3). De huidige opzet is een tijdelijke invulling tot er een nieuw fiscaal stelsel is ontworpen en uitgedacht, het nieuwe systeem is gepland voor 2027. In deze nieuwe opzet wordt spaargeld minder zwaar belast en andere vermogenscomponenten, zoals onder andere een tweede woning of beleggingswoning, wordt fiscaal zwaarder aangeslagen. In de praktijk betekent dit op dit moment dat de belasting voor de eigenaar van een beleggingspand bijna verdubbelt. Omdat er op dit moment nog procedures lopende zijn kunnen wij niet inschatten hoe deze wijziging gaat uitpakken. Wanneer een beleggingspand niet privé maar in een andere rechtsvorm is gekocht zal deze wijziging geen invloed hebben op de verschuldigde belastingen.
Per 1 juli jongstleden is de Wet betaalbare huur ingegaan. In deze wet worden een aantal zaken geregeld, maar de belangrijkste wijziging zit in het feit dat de huurprijs regulering ook geldt voor woningen in de middenhuur. Tot 1 juli 2024 gold er een maximale huurprijs voor woningen tot en met 143 punten volgens het WWS (WoningWaarderingsStelsel) systeem. In 2024 ligt deze grens op € 879,66. Vanaf 1 juli geld er een maximale huurprijs voor woningen tot en met 186 punten en ligt deze grens op €1.157.95. Vooral voor deze zogenaamde middenhuur woningen is dit een belangrijke verandering. Tot op heden werd de huurprijs bepaald door de marktwerking van vraag en aanbod en nu is tot en met 186 punten de WWS systematiek lijdend. Ook zijn er enkele aanpassingen geweest in de puntentelling waarbij vooral het energielabel zwaarder is gaan meetellen in de punten. In positieve zin bij de energielabels B en hoger, maar vanaf het energielabel E en lager komt er puntenaftrek waardoor de maximale huurprijs ingeperkt wordt.
De hiervoor benoemde veranderingen geven veranderingen in de beschikbaarheid en de kosten danwel opbrengsten van een vastgoedbelegging. Naast deze wijzigingen is natuurlijk ook de beschikbaarheid van vermogen en de rente voor geldleningen relevant. In basis worden beleggingen gewaardeerd op basis van het mogelijk te behalen rendement. Wanneer de kosten oplopen zal dit in de praktijk de waarde van de belegging negatief beïnvloeden.
Vanwege de grote hoeveelheid veranderingen binnen de wet- en regelgeving merken wij in de praktijk dat het aantal beleggingstransacties de afgelopen jaren gedaald is. Ook de prijs die in de praktijk betaald wordt voor een belegging is teruggelopen op basis van de mogelijk te behalen rendementen. Ondanks de veranderende markt blijft er vraag naar stabiel renderende beleggingen. We zien meer dan in het verleden dat er groepen werkenden zijn zonder pensioenvoorziening. Ondernemers of ZZP-ers zonder eigen pensioenvoorziening proberen op deze manier een inflatiebestendig inkomen voor zichzelf te realiseren. Ook vanwege de schaarste op de huurmarkt zien we ouders die kinderen helpen om in plaats van een kamer of studio te huren een woning voor hen aanschaffen, danwel hen financieren zodat zij zelf eigenaar kunnen worden.
Wellicht herkent u zich in bovenstaande of denkt u na over het kopen of verkopen van een beleggingspand in Groningen. Wij maken graag met u een vrijblijvende afspraak om hierover met u door te spreken en u hierin te adviseren.